Fundos imobiliários focados em galpões logísticos despontam como alternativa de renda isenta e potencial de valorização em meio à Selic a 14,50% e ao desaquecimento do mercado de imóveis físicos, aponta o analista Caio Araujo, da Empiricus Research.
Cenário macroeconômico pressiona ativos tradicionais e favorece FIIs
A manutenção da taxa Selic em 14,50% ao ano encarece o crédito imobiliário, enquanto a implementação do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e a revisão do Imposto de Renda para grandes patrimônios reduzem o apelo de aquisições diretas de imóveis. Paralelamente, tensões geopolíticas no Oriente Médio elevam a percepção de risco global, incentivando a busca por instrumentos com fluxo de caixa previsível. Nesse mosaico, os Fundos de Investimento Imobiliário mantêm a isenção tributária sobre dividendos, fator que reforça a atratividade do segmento.
Entre as classes de FIIs, os fundos dedicados a galpões logísticos destacam-se por acompanhar o avanço estrutural do comércio eletrônico e pela correlação direta com cadeias de suprimento resilientes. Segundo dados consolidados pelo mercado, a absorção líquida de áreas logísticas supera 1,5 milhão de m² no último ano, enquanto a oferta adicionou apenas 900 mil m², sinalizando demanda superior à oferta.
Oferta contida e e-commerce impulsionam locações de alto padrão
O ciclo de construção no segmento logístico exige prazos de 18 a 24 meses entre projeto e entrega, intervalo que limita a velocidade de resposta da oferta. Durante 2025, incorporadoras postergaram lançamentos diante dos juros elevados, resultando em uma vacância média inferior a 8% nos principais eixos rodoviários do Sudeste. Já o volume de vendas on-line manteve crescimento próximo de 17% ao ano, elevando a necessidade de centros de distribuição avançados.
Conforme estimativas da consultoria imobiliária JLL, o aluguel médio em condomínios logísticos de classe A subiu 12% em termos reais desde 2024. Mesmo assim, de acordo com Araujo, os valores de locação continuam abaixo do custo de reposição (terreno, construção e financiamento), abrindo espaço para reajustes adicionais quando contratos forem revisados.
Adicionalmente, a proximidade a polos de consumo e infraestrutura de transporte — como Rodoanel, Dutra e Fernão Dias — torna os ativos em regiões consolidadas menos suscetíveis a oscilações de mercado, sustentando prêmios de ocupação que podem ultrapassar 15% em relação a áreas periféricas.
Quatro critérios definem FIIs preparados para capturar o ciclo de alta
No relatório distribuído aos assinantes do SD Select, Caio Araujo lista quatro atributos que conferem resiliência e potencial de geração de valor aos FIIs de logística:
1. Exposição a mercados consolidados: Ativos posicionados em eixos com demanda madura apresentam rotatividade inferior a 2% ao ano e maior liquidez de mercado secundário, reduzindo o risco de vacância prolongada.
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2. Qualidade construtiva: Galpões com pé-direito superior a 12 m, piso nivelado a laser e certificação LEED atraem grandes operadores, sustentando aluguéis premium e menores custos de manutenção.
3. Gestão ativa: Equipes que praticam negociações frequentes de contratos, executam retrofit de estruturas e monitoram oportunidades de compra com desconto sobre valor de reposição tendem a acelerar a captura de ganhos de capital.
4. Potencial de geração de valor ao cotista: Estratégias de reciclagem de portfólio — venda de ativos maduros acima do valor contábil e reinvestimento em propriedades emergentes — podem ampliar o dividend yield sem elevar o risco.
Os três fundos apontados pelo analista reúnem essas características e exibem distribuição mensal de rendimentos entre 8% e 10% ao ano, além de desconto médio de 12% sobre o valor patrimonial, segundo o último relatório da Empiricus Research.
Conclusão Técnica
A convergência de juros elevados, demanda crescente por infraestrutura logística e oferta restrita consolida um ambiente favorável aos FIIs de galpões. A manutenção da taxa Selic no patamar atual sustenta a preferência por instrumentos que distribuem rendimento isento, enquanto o déficit de espaços modernos sinaliza pressão altista nos aluguéis para 2027. Gestores com portfólios bem localizados e postura ativa estão posicionados para capturar revisões contratuais, ganhos de capital em reciclagem de ativos e distribuição consistente de dividendos. Investidores interessados nesse ciclo devem concentrar a análise nos quatro sinais destacados, acompanhando indicadores de vacância, custo de reposição e nível de desconto patrimonial para balizar novas entradas ou reforços de posição.
