O Fundo de Investimento Imobiliário Zagros Renda (GGRC11) celebrou compromisso de aquisição de dois galpões estratégicos — avaliados em R$ 165 milhões — e ampliou sua base de locatários ao incluir Shopee e MRV, com expectativa de conclusão do negócio até o fim de maio de 2026.
Detalhes da operação e características dos imóveis
De acordo com fato relevante publicado na noite de 11 de maio, o GGRC11 selou a compra de dois ativos localizados em Garuva (SC) e Camaçari (BA). Somados, os empreendimentos oferecem área construída de 50,3 mil m² e contemplam perfil logístico de alto padrão.
O primeiro ativo, denominado Galpão A, integra o Condomínio Braspark Garuva e dispõe de 22,8 mil m². O fundo já detinha dois módulos nesse complexo, reforçando a estratégia de consolidação em polos onde possui presença prévia.
O segundo imóvel, chamado CD3, apresenta metragem de 27,5 mil m² e estrutura multi-inquilino. Esse ativo sustenta contratos firmados com empresas de diferentes setores, fato que dilui riscos de vacância e contribui para fluxo de caixa diversificado.
Localização estratégica e perfil dos novos locatários
Garuva situa-se às margens da BR-101, corredor que liga o Sul ao Nordeste do país, potencializando eficiência no escoamento de mercadorias. O Galpão A está integralmente locado para a Ascensus Logística, braço operacional do Grupo Braspark, evidenciando elevada taxa de ocupação.
Em Camaçari, o CD3 posiciona-se próximo ao entroncamento viário que conecta o polo industrial baiano aos portos de Aratu e Salvador, região que registra crescimento na demanda por armazenagem de e-commerce e construção civil. Entre os inquilinos, destacam-se:
- Shopee – marketplace que vem intensificando hubs de distribuição no Nordeste para reduzir prazos de entrega;
- MRV – incorporadora voltada à habitação popular, cujas operações logísticas requerem centros regionais de materiais de construção;
- Cebrace – joint venture especializada em soluções de vidro plano.
Indicadores financeiros e cap rate projetado
A transação contempla cap rate médio inicial estimado em 9,54 % ao ano, calculado sobre as receitas dos contratos vigentes. Esse percentual supera a média de retornos observada em outros veículos listados com ativos semelhantes, sinalizando potencial de geração de rendimentos acima da curva de juros.
Imagem: Internet
O modelo de pagamento será realizado por compensação de créditos entre as partes, mecanismo que permite maior eficiência tributária e reduz desembolso imediato de caixa pelo fundo.
Contexto da emissão bilionária e estratégia de portfólio
A aquisição ocorre após o fundo anunciar oferta de novas cotas que pode levantar até R$ 1,5 bilhão. Os recursos visam financiar oportunidades em logísticas core e value-add, bem como otimizar a alocação em regiões com potencial de reajuste de aluguel.
Com a incorporação dos dois centros, o GGRC11 fortalece o mix geográfico, agora distribuído por Sudeste, Sul e Nordeste, e amplia a participação de contratos atípicos indexados à inflação, característica valorizada por cotistas que buscam proteção real de renda.
Segundo comunicados passados, a gestão do Zagros Renda privilegia ativos com metragem acima de 20 mil m², pé-direito elevado e possibilidade de expansão modular, atributos presentes nos imóveis adquiridos. O objetivo é mitigar risco de obsolescência e assegurar liquidez em eventual reciclagem de patrimônio.
Conclusão técnica
O compromisso de compra firmado pelo GGRC11 adiciona 50 mil m² ao portfólio e integra locatários de peso, fatores que sustentam a tese de valorização da renda distribuída. A efetivação da transação aguarda cumprimento de condições precedentes, previsto para ocorrer até o encerramento de maio de 2026. Caso confirmada, a operação reforçará a presença do fundo em corredores logísticos-chave e elevará o retorno contratual médio, alinhando-se à estratégia comunicada na recente emissão de cotas.
