A revogação da alíquota de 20% sobre compras internacionais de até US$ 50, oficializada em 12 de maio de 2026 no Diário Oficial da União, abre caminho para a expansão do comércio eletrônico brasileiro e, por consequência, para o aquecimento dos fundos imobiliários focados em galpões logísticos.
Impacto imediato sobre as plataformas de comércio eletrônico
A decisão do governo federal elimina a chamada “taxa das blusinhas”, tributo que incidia sobre importações de pequeno valor. A medida deve incrementar o volume de pedidos em marketplaces como Mercado Livre, Amazon e Shopee, que competem diretamente pela preferência dos consumidores nacionais. Segundo dados do setor, compras externas até US$ 50 representam parcela relevante do tráfego nesses sites, especialmente em categorias de moda, acessórios e itens de beleza.
Ao reduzir custos para o consumidor final, a isenção tende a ampliar a frequência de compras, aumentar o tíquete médio e acelerar a entrada de novos usuários no ambiente digital. De acordo com estimativas de consultorias especializadas, o e-commerce brasileiro registrou crescimento anual composto de 17% nos últimos cinco anos; a retirada do imposto pode adicionar entre 3 e 5 pontos percentuais a essa taxa já em 2027.
Demanda por infraestrutura e efeitos na ocupação dos galpões
Maior circulação de mercadorias exige redes de distribuição mais extensas e eficientes. O analista Caio Araújo, da Empiricus Research, ressalta que a Shopee é hoje uma das principais detentoras de Área Bruta Locável (ABL) em galpões no território brasileiro. A companhia opera múltiplos centros de distribuição em estados como São Paulo, Minas Gerais e Bahia, totalizando cerca de 1,3 milhão de m² de espaços logísticos.
Com o ganho de escala proporcionado pela isenção, varejistas tendem a firmar novos contratos ou expandir os já existentes, elevando a taxa média de ocupação dos condomínios logísticos. O mercado registrou ocupação de 88% no primeiro trimestre de 2026; previsões apontam avanço para patamar superior a 92% até o final de 2027. Esse movimento pressiona os aluguéis, que vêm subindo em torno de 8% ao ano em regiões estratégicas, principalmente próximos aos eixos rodoviários Anhanguera–Bandeirantes e BR-116.
Fundos imobiliários destacados e métricas de desempenho
Investidores encontram nos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de logística uma via direta para capturar a valorização dos ativos físicos. O relatório divulgado pela Empiricus apresenta três veículos com portfólios considerados “premium”, localizados em polos de alto tráfego e dotados de especificações técnicas adequadas a operações de fulfillment:
FII 1 – Possui 14 galpões espalhados por quatro estados. O analista projeta upside de 7% no valor da cota e geração de renda anual de 9,6%, considerando distribuição mensal de dividendos.
FII 2 – Adota estratégia ativa de sale and leaseback, alienando imóveis maduros e realocando capital em projetos de maior potencial. O upside estimado é de 9,6%, com ajustes de portfólio que podem destravar valor adicional conforme redução de vacância.
Imagem: Internet
FII 3 – Recentemente promoveu renegociação de contratos que adicionou R$ 0,07 por cota na distribuição mensal. O dividend yield projetado atinge 10,5% em 12 meses, sustentado por reajustes atrelados ao IPCA.
Além dos indicadores de valorização, esses fundos apresentam índice de alavancagem inferior a 20% e duração média dos contratos acima de 5 anos, conferindo previsibilidade aos fluxos de caixa.
Conexão regulatória e cenário macroeconômico
A revogação da taxa coincide com a manutenção da Selic em 9,00% ao ano, o que reduz gradualmente o atrativo de aplicações de renda fixa e direciona parte dos recursos a ativos que combinam renda periódica com potencial de ganho de capital. Ao mesmo tempo, a inflação projetada em 3,8% para 2026 reforça a busca por investimentos atrelados a índices de preços, caso comum nos contratos de locação de condomínios logísticos.
No campo tributário, a alíquota de IR sobre rendimentos de FIIs permanece isenta para pessoas físicas, desde que o fundo tenha, no mínimo, 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Esse dispositivo continua sendo um diferencial competitivo frente a ações e títulos de crédito privado.
Conclusão técnica
A retirada do imposto de importação para compras de até US$ 50 cria vetor adicional de crescimento para o comércio eletrônico nacional, impulsionando a demanda por estruturas de armazenagem e distribuição. A tendência resulta em maior ocupação, reajuste de aluguéis e, por consequência, em acréscimo de receitas para os FIIs de logística. Monitoramento de métricas como absorção líquida, vacância estrutural e repasse inflacionário será fundamental para validar as projeções de valorização. Caso as estimativas de expansão de pedidos e manutenção do ciclo de juros em patamar moderado se confirmem, esses fundos tendem a manter o patamar de dividend yield acima da média do mercado imobiliário listado, consolidando-se como instrumentos atrativos para investidores em busca de renda periódica e exposição ao avanço do e-commerce.
