O fundo imobiliário Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11) exibe dividend yield próximo de 16% e negocia com desconto expressivo em relação ao valor patrimonial, porém a XP Investimentos optou por manter recomendação neutra, citando a elevada exposição a créditos high yield em ambiente de juros altos e atividade econômica moderada.
Histórico robusto e preço-alvo projetam upside de 28%
Dados compilados pela XP mostram que o HABT11 acumula retorno total de quase 104% desde o lançamento, resultado que combina a valorização das cotas com a distribuição de proventos. O desempenho supera índices de referência do setor e coloca o fundo entre os principais veículos de high yield da B3. Mesmo assim, as cotas seguem sendo negociadas com desconto relevante frente ao valor patrimonial, fator que, segundo os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, ainda abre espaço para 28% de valorização até o preço-alvo de R$ 95,40.
A gestora do relatório ressalta que o histórico favorável é resultado de uma administração técnica e diligente, hoje sob responsabilidade da XP Asset após a aquisição da Habitat Capital há quatro anos. O fundo reúne aproximadamente 55 mil cotistas e possui patrimônio líquido de perto de R$ 775 milhões, voltado majoritariamente para CRIs de risco elevado.
Carteira concentra 97% em CRIs e quase metade em multipropriedade
O portfólio do HABT11 apresenta perfil arrojado, com cerca de 97% do patrimônio aplicado em CRIs distribuídos por onze estados. No detalhamento setorial, a exposição é marcada por:
- Multipropriedade: 48% da carteira
- Loteamentos: 25%
- Incorporações verticais: 24%
Esse direcionamento coloca o fundo em segmentos com liquidez secundária limitada e suscetíveis a oscilações maiores em ciclos econômicos desfavoráveis. Além disso, aproximadamente 16% do patrimônio líquido está alocado em séries subordinadas e 1,8% em séries mezanino, posições que recebem fluxos de pagamento apenas depois de tranches seniores.
A XP destaca que as garantias dos títulos incluem alienação fiduciária, cessão fiduciária de recebíveis e avais de sócios. Contudo, a dispersão geográfica dos imóveis — muitos em praças de menor profundidade de mercado — pode dificultar eventuais execuções judiciais ou extrajudiciais, ampliando o prazo de recuperação em caso de inadimplência.
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Cenário macro desafia ativos de maior risco e justifica postura neutra
A corretora avalia que a taxa de juros real elevada tende a pressionar o setor de crédito imobiliário, encarecendo o custo de capital para tomadores e aumentando a probabilidade de atrasos nos pagamentos. Em paralelo, a expectativa de atividade econômica moderada limita a velocidade de vendas de empreendimentos, sobretudo em multipropriedades e loteamentos, e amplifica a volatilidade das cotas do fundo — fator já observado em anos anteriores.
Mesmo com a manutenção de dividendos em patamar superior ao mercado — o dividend yield de 16% supera pares comparáveis —, a XP considera que há alternativas com relação risco-retorno mais equilibrada no universo de fundos de CRI. Por isso, a recomendação permaneceu neutra, apoiada na premissa de que o desconto atual reflete de forma “mais do que suficiente” os riscos mapeados.
Os analistas mencionam ainda que 15,1% dos créditos permanecem enquadrados na categoria interna “rating C”, classificada como operações em reestruturação que ainda não entregaram a performance projetada. A gestão segue promovendo reciclagem ativa da carteira, mas a materialização do valor embutido dependerá de fatores macro, liquidez regional e progresso das obras financiadas.
Conclusão técnica
O HABT11 combina histórico de rentabilidade expressivo, distribuição recorrente de proventos e cotas descontadas, mas a atual composição de créditos subordinados, elevada concentração em multipropriedade e cenário de juros altos sustentam a cautela da XP. A corretora vê potencial de valorização até R$ 95,40, porém recomenda observação vigilante dos indicadores de inadimplência, liquidez dos ativos de garantia e evolução macroeconômica. Caso o ciclo de aperto monetário se prolongue ou a atividade enfraqueça além do previsto, a volatilidade pode se intensificar; em movimento inverso, eventual queda de juros poderá acelerar a captura do upside apontado.
