Amazon, Mercado Livre e Shopee intensificaram a disputa pela entrega no mesmo dia, movimento que tem provocado uma corrida por galpões logísticos de alto padrão nas principais regiões metropolitanas do país e aberto novas frentes de receita para investidores em fundos imobiliários.
Velocidade como vantagem competitiva: por que o prazo passou à frente do preço
A convergência de preços entre varejistas online deslocou o fator decisório do consumidor para o tempo de entrega. Pesquisa de mercado citada por analistas da EQI Research indica que 67 % dos compradores priorizam a disponibilidade imediata do produto quando os valores são semelhantes. Nesse cenário, as três gigantes do comércio eletrônico concentram investimentos em centros de distribuição próximos a polos de alta densidade populacional, especialmente na Grande São Paulo e no eixo Rio–São Paulo.
O modelo de operação preferencial é o cross docking, que reduz a permanência das mercadorias nos depósitos e agiliza a separação dos pedidos. Para atingir esse nível de eficiência, as empresas exigem estruturas com pé-direito elevado, docas múltiplas e áreas de manobra otimizadas – características que classificam os imóveis como Triple A. A consequência é a rápida absorção dos novos projetos: segundo a Empiricus Research, a taxa de ocupação de empreendimentos recém-entregues beira 100 %.
Oferta limitada e custos em alta mantêm vacância baixa
Enquanto a busca por locais estratégicos aumenta, o pipeline de novos galpões enfrenta freios relevantes. O custo de construção acumula alta de dois dígitos nos últimos 12 meses, e a política monetária ainda mantém o custo de capital em patamar elevado. Esses fatores reduziram o apetite de incorporadoras para projetos especulativos, pressionando a disponibilidade. Dados da gestora TRX Real Estate apontam vacância do setor em torno de 7 %, mínima histórica para o mercado brasileiro.
Quando optam por expandir, os varejistas privilegiam contratos built-to-suit. Um exemplo emblemático é o centro de distribuição entregue ao Mercado Livre em Cajamar (SP) pelo BTG Pactual LOG AAA Cajamar FII (BTLA11). Entre as especificações, a plataforma demandou uma passarela exclusiva para eliminar o intervalo de segurança na travessia de funcionários, reduzindo em aproximadamente 30 minutos o tempo de ciclo dos caminhões.
Participação dos fundos imobiliários cresce e aproxima investidor pessoa física da logística
Com aportes unitários que ultrapassam R$ 100 milhões por ativo, a maioria dos galpões Triple A é financiada por estruturas coletivas. Levantamento do Santander mostra que 40 % da área bruta locável logística nacional pertence a fundos de investimento imobiliário (FIIs). O mecanismo permite a pulverização do capital e a emissão de cotas na bolsa, viabilizando a entrada de investidores de menor porte em um mercado historicamente restrito a grandes players.
Entre as captações em andamento, destaca-se a oferta de R$ 1,6 bilhão do BTG Pactual Logística (BTLG11). Outros nomes de referência incluem:
Imagem: Internet
- Pátria Log (HGLG11) – patrimônio de R$ 7 bilhões e capacidade de desenvolver projetos próprios;
- TRX Real Estate (TRXF11) – carteira de R$ 6,1 bilhões com diversificação regional em expansão;
- Vinci Logística (VILG11) – taxa de ocupação de 97 % e negociação inferior ao valor patrimonial;
- Bresco Logística (BRCO11) – foco em eixos de consumo e ativos de elevada qualidade.
A política de contratos atípicos, geralmente com prazo de 10 a 15 anos e correção anual pelo IPCA, confere previsibilidade de fluxo de caixa aos cotistas e torna o segmento menos sensível a ciclos econômicos adversos.
Expansão geográfica: novas frentes além do Sudeste
Embora o Sudeste concentre a maior parte dos hubs logísticos, analistas apontam potencial de crescimento em regiões ainda subatendidas. O Norte, o Nordeste e o Centro-Oeste apresentam lacunas significativas na malha de distribuição rápida, o que deve estimular projetos nos arredores de capitais como Fortaleza, Manaus e Goiânia. Para as varejistas, a presença nesses mercados evita a perda de competitividade local; para os FIIs, representa a oportunidade de diversificação e ganhos adicionais de valorização patrimonial.
A perspectiva de entrega de novos galpões até 2026 é relevante, mas projeções da Empiricus Research indicam que o avanço do comércio eletrônico compensará esse aumento de oferta, sustentando a atual correlação de força entre demanda e vacância.
Conclusão Técnica
A escalada da entrega relâmpago consolidou os galpões Triple A como infraestrutura crítica para o comércio eletrônico no Brasil. A limitação de oferta, combinada a contratos de longo prazo indexados à inflação, mantém perspectivas favoráveis para a receita dos FIIs logísticos. Paralelamente, a expansão para novas regiões deve sustentar a dinâmica de absorção e abrir espaço para desenvolvimentos adicionais. Sob o panorama atual, investidores encontram nesses fundos uma porta de entrada acessível a um mercado de ativos reais cada vez mais disputado pelas líderes globais do varejo digital.
