Fortaleza ultrapassou São Paulo e tornou-se a capital com maior atratividade para imóveis de padrão econômico no Índice de Demanda Imobiliária (IDI Brasil) referente ao 4º trimestre de 2025, registrando nota 0,879 contra 0,850 da metrópole paulista; o estudo considera unidades entre R$ 115 mil e R$ 575 mil, voltadas a famílias com renda mensal de R$ 2 mil — R$ 12 mil.
Metodologia e resultados do IDI Brasil
Elaborado pelo IDI Brasil, o ranking classifica mercados residenciais a partir de indicadores de demanda efetiva, disponibilidade de crédito, estoque de lançamentos e velocidade de vendas. A edição analisou 26 capitais e 14 cidades de porte médio, atribuindo notas de 0 a 1 para mensurar o nível de atratividade.
No segmento considerado, a amostra confirmou a migração do interesse comprador para além do eixo Sudeste-Sul tradicional:
- Fortaleza (CE): 0,879 — atratividade “Muito Alta”.
- São Paulo (SP): 0,850.
- Curitiba (PR): 0,846.
- Goiânia (GO): 0,776.
- Recife (PE): 0,732.
- Demais posições no Top 10: Maceió, Brasília, Salvador, Sorocaba e Rio de Janeiro.
Segundo o levantamento, capitais do Nordeste e do Centro-Oeste apresentaram aceleração na absorção de lançamentos econômicos, reduzindo o estoque médio de unidades para 5,1 meses, contra 7,4 meses nas regiões Sudeste e Sul.
Motores de crescimento nas capitais emergentes
Especialistas citados pelo Instituto Brasileiro de Educação Profissional (IBREP) atribuem o desempenho a quatro pilares:
- Crescimento urbano descentralizado — Novos polos industriais, logísticos e de serviços em Fortaleza e Goiânia ampliaram a oferta de empregos formais, gerando migração interna e estímulo à compra do primeiro imóvel.
- Aumento da renda média — Setores como tecnologia em Recife, turismo em Fortaleza e agronegócio em Goiânia elevaram o poder de compra das faixas C e B-, responsáveis por 63 % dos financiamentos aprovados entre outubro e dezembro de 2025.
- Infraestrutura digital e logística — A capital cearense reúne o segundo maior hub de cabos de fibra óptica submarinos do mundo, fortalecendo o segmento de data centers e atraindo profissionais altamente qualificados.
- Políticas habitacionais e subsídios — Programas federais como o Minha Casa, Minha Vida (Faixas 1 e 2) continuaram a absorver demanda reprimida, com subsídios médios de R$ 47 mil por unidade.
Impactos para construtoras e corretores
A inversão do pódio reforça a necessidade de atuação estratégica no mercado imobiliário:
Imagem: Prefeitura de Fortaleza
- Construtoras regionais ganharam vantagem competitiva ao adaptar tipologias ao tíquete médio local, reduzindo ciclos de obra para 18 meses.
- Corretores tornaram-se analistas de mercado, utilizando o IDI para prever micro-tendências de valorização em um horizonte de 24 meses.
- A homologação da primeira Escola Superior Imobiliária do Brasil — conduzida pelo IBREP — elevou o nível técnico obrigatório, incorporando módulos de economia regional, estruturas de funding e gestão de risco.
Com maior sofisticação analítica, o estoque de imóveis econômicos disponíveis em Fortaleza caiu 12,4 % no trimestre, enquanto o ticket médio de venda subiu 4,1 %, indicando pressão de valorização.
Perspectivas de curto e médio prazo
Projeções de consultorias independentes apontam manutenção do ciclo de alta, impulsionado pela combinação de juros em trajetória de queda — a taxa referencial fechou janeiro de 2026 em 8,75 % a.a. — e déficit habitacional acumulado. Em Fortaleza, estima-se necessidade de 84 mil novas unidades até 2030 para equilibrar oferta e demanda, enquanto Curitiba e Recife demandarão, respectivamente, 53 mil e 47 mil moradias no mesmo período.
Construtoras listadas em bolsa iniciaram aquisições de terrenos em eixos de expansão, notadamente na Área de Planejamento Urbano IV da capital cearense, onde o preço médio do metro quadrado ainda está 18 % abaixo da média metropolitana.
Conclusão técnica
Os dados do 4º trimestre de 2025 confirmam a consolidação de Fortaleza como polo dominante na procura por imóveis econômicos, sinalizando deslocamento estrutural do mercado residencial para capitais fora do eixo Sudeste. A tendência aponta para continuidade da valorização nos próximos trimestres, sustentada por fundamentos econômicos locais, oferta limitada e políticas de financiamento direcionadas. Construtoras, incorporadoras e agentes de crédito que internalizarem as variáveis regionais do IDI Brasil terão vantagem competitiva na alocação de capitais e na definição de produtos até, pelo menos, o curto ciclo 2026-2027.
