São Paulo, 3 de maio de 2026 – Investidores expostos a fundos imobiliários (FIIs) e a fundos do agronegócio (Fiagros) veem, desde o início do ano, o risco de crédito avançar diante de juros ainda elevados, inflação persistente e novos choques geopolíticos. O ambiente, segundo gestores e analistas consultados, exige maior cautela e seletividade porque afeta diretamente a remuneração, a liquidez e o nível de inadimplência desses veículos de investimento, negociados principalmente na B3.
Inflação volta a acelerar e Selic deve ficar alta por mais tempo
A trajetória de desinflação observada em 2025 perdeu fôlego. O IPCA de março registrou variação de 0,88% e levou o acumulado em 12 meses a 4,14%. Diante desse movimento, a equipe econômica do BTG Pactual revisou a projeção de inflação para 4,7% em 2026 e 4,1% em 2027.
No último dia 29, o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a taxa Selic, mas o comunicado que acompanhou a decisão indicou uma postura mais conservadora, sinalizando a manutenção de taxas nominais altas por um período prolongado. Para o mercado de crédito, isso significa custo financeiro pressionado e originação mais restrita, fenômeno que se reflete na precificação dos títulos que compõem a carteira de vários FIIs e Fiagros.
Guerra no Oriente Médio encarece combustíveis e aduba a pressão sobre Fiagros
A escalada do conflito no Oriente Médio provocou o fechamento temporário do Estreito de Ormuz, rota que escoa grande parte do petróleo mundial. Como consequência, diesel e gás natural encareceram cerca de 70% nos principais hubs de negociação desde janeiro. O salto nos preços dos combustíveis atingiu em cheio o agronegócio brasileiro, dependente de diesel para logística e de fertilizantes nitrogenados, cujo preço é sensível à cotação do gás natural.
No caso da soja e do algodão, esses insumos podem responder por mais de 80% do custo de produção. Apesar disso, soja, milho e trigo variaram pouco no mercado internacional, o que reduziu as margens dos produtores e elevou pedidos de recuperação judicial. Como Fiagros são majoritariamente formados por Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs), o aumento da inadimplência e o encurtamento de caixa do produtor rural ampliam o risco embutido nesses fundos.
Mercado imobiliário vive cenário misto; crédito residencial econômico resiste
Do lado imobiliário, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) continuam sendo o principal lastro dos chamados “fundos de papel”. Dados de mercado mostram que a maior fatia dessas carteiras está ancorada em crédito residencial de padrão econômico, segmento reforçado pelo programa Minha Casa Minha Vida e por estruturas com múltiplas camadas de subordinação.
A realidade é diferente para empreendimentos de média e alta renda. Nessas faixas, a velocidade de vendas diminuiu, estoques aumentaram e o índice de custos da construção civil (INCC) subiu, comprimindo margens das incorporadoras e elevando casos de atraso em pagamentos de locatários ou cedentes de recebíveis. Embora as garantias imobiliárias ainda funcionem como amortecedor, crescem os eventos de crédito pontuais – notícia que pesa sobre o preço de cotas de fundos high yield.
Spreads apertados elevam a cautela: vale correr mais risco por poucos pontos?
Nos patamares atuais, os FIIs classificados como high grade entregam rendimento anualizado próximo de 12,3%, enquanto os veículos high yield chegam a 14,5%. A diferença de apenas 2,2 pontos percentuais não cobre, segundo analistas, o salto de risco assumido em carteiras com menor qualidade. Além disso, os fundos de melhor rating desfrutam de maior previsibilidade de fluxo e apresentam menor histórico de default.
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Cotas seguem negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial, sobretudo nos perfis de maior risco. Investidores que buscam proteção adicional contra a inflação têm encontrado retorno real nos fundos indexados a índices como IPCA e IGP-M, beneficiados pelo repasse automático da alta de preços aos contratos.
Perspectivas para o segundo semestre: disciplina e acompanhamento constante
Para o curto prazo, a leitura predominante é de um balanço de riscos desfavorável. Juros nominais elevados, inflação mais teimosa e incerteza geopolítica conspiram contra uma queda rápida nos prêmios exigidos em operações novas. Ainda assim, gestores apontam que o desconto em alguns ativos, combinado à correção monetária dos indexadores, pode abrir janelas pontuais de compra em fundos com governança robusta e liquidez razoável.
No horizonte de médio prazo, especialistas ponderam que a compressão de margens no agronegócio pode levar a um corte da oferta global de grãos. Caso esse ajuste ocorra, os preços agrícolas podem reagir, reduzindo parcialmente o estresse sobre o caixa dos produtores e, por consequência, sobre os Fiagros. No mercado imobiliário, espera-se que projetos do segmento econômico continuem resilientes, enquanto as faixas média e alta dependerão de uma retomada do poder de compra e da confiança do consumidor.
Em resumo, o investidor que pretende manter exposição a FIIs de recebíveis e Fiagros em 2026 encontra um ambiente que exige disciplina: análise criteriosa de garantias, diversificação de cedentes, atenção às cláusulas de subordinação e preferência, sempre que possível, por estruturas high grade.
Conclusão – O avanço do risco de crédito, apoiado em juros persistentes e choques de custo, pressiona as carteiras de fundos imobiliários e, principalmente, de Fiagros. O momento pede seleção cuidadosa dos ativos, foco na qualidade das garantias e disposição para acompanhar de perto indicadores de inadimplência e a evolução do cenário macroeconômico.
