Zagros Multiestratégia (ZAGH11) adquiriu quatro imóveis no eixo Rio-São Paulo por R$ 93,4 milhões, todos já locados para Nubank, Telefônica Brasil e Estácio, em uma transação estruturada dentro da terceira emissão de cotas que evita desembolso imediato de caixa.
Detalhes dos ativos incorporados
O fato relevante apresentado à CVM especifica a composição do pacote imobiliário:
- Macaé (RJ): unidade ocupada pela Estácio de Sá, destinada a atividades educacionais.
- iTower, Barueri (SP): torre corporativa com locatários do grupo Telefônica Brasil, além de WGTECH e Radioforce.
- Box 298, São Paulo (SP): espaço cultural e de escritórios alugado à Omelete Desenvolvimento Cultural.
- Imóvel Rebouças, São Paulo (SP): área corporativa ocupada pela Nu Pagamentos, braço operacional do Nubank.
Os contratos vigentes acrescentam diversificação setorial ao portfólio do fundo, distribuindo a receita entre serviços financeiros, telecomunicações, educação e entretenimento.
Modelo financeiro da aquisição
O pagamento ocorrerá via compensação financeira associada à terceira emissão de cotas do ZAGH11. Essa estrutura cash-less utiliza créditos vinculados à oferta, evitando impacto imediato sobre o caixa e reduzindo a necessidade de alavancagem adicional. A gestora Zagros Capital informou que as etapas de registro, escrituração e transferência de titularidade dos imóveis encontram-se em curso, seguindo o cronograma regulatório.
Em relatório preliminar, a administração explica que a rentabilidade estimada dos novos contratos é superior à média da carteira atual, favorecendo a distribuição de rendimentos a partir do próximo semestre, caso não ocorram revisões nas cláusulas de locação.
Movimentações recentes do portfólio
Em maio de 2026, o ZAGH11 vendeu um imóvel locado à Estácio para o FII Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) por R$ 78 milhões, apurando lucro contábil aproximado de R$ 2 milhões. A alienação liberou R$ 2,1 milhões em caixa, somados a R$ 17,7 milhões em cotas do RBVA11 e à transferência do CRI atrelado ao ativo, contribuindo para redução de alavancagem.
No mesmo período, o fundo apresentou proposta para adquirir 19 unidades do Hotel Ibis Budget Guarulhos Aeroporto por cerca de R$ 13,5 milhões. O ativo é operado pela Átrio Hotels sob a bandeira Accor, mas a conclusão depende de aprovação assemblear devido a potencial conflito de interesses com a administradora QI Corretora.
Imagem: Internet
Impacto na composição de receita
Com a nova alocação, a receita contratada do ZAGH11 passa a apresentar a seguinte distribuição estimada:
- Telecomunicações: 34 %
- Serviços financeiros: 27 %
- Educação: 22 %
- Cultura e mídia: 9 %
- Outros segmentos: 8 %
Essa matriz reduz a exposição a qualquer locatário específico, atendendo aos critérios de mitigação de risco de vacância definidos no regulamento do fundo.
Cenário de mercado para fundos multiestratégia
O segmento de fundos imobiliários multiestratégia vem ampliando participações em ativos corporativos de alta liquidez, beneficiado por taxas de juros estáveis e recuperação gradual da absorção bruta de escritórios em São Paulo e no Rio de Janeiro. Dados da consultoria Cushman & Wakefield mostram queda de 0,6 p.p. na vacância média paulista no primeiro trimestre, sinalizando ambiente favorável para reajustes contratuais acima da inflação no segundo semestre.
Nesse contexto, a competição por imóveis prime com inquilinos de baixo risco aumenta, pressionando cap rates. A transação de R$ 93,4 milhões do ZAGH11 ocorreu a um cap rate implícito estimado em 8,1 % a.a., alinhado à média de mercado para contratos típicos de longo prazo.
Conclusão técnica
Ao incorporar quatro imóveis locados a companhias de grande porte, o ZAGH11 eleva a qualidade creditícia de sua carteira, fortalece a geração de renda recorrente e dilui riscos concentrados. A liquidação por compensação de créditos mantém a alavancagem sob controle, enquanto a venda recente de ativo para o RBVA11 liberou recursos adicionais. O fundo continua em processo de análise para aquisição das unidades do Ibis Budget Guarulhos, sujeito à deliberação dos cotistas. Novos fatos relevantes deverão detalhar a conclusão registral dos imóveis recém-comprados e atualizar projeções de distribuição semestral de rendimentos.
