A forte demanda de e-commerce por espaços de armazenagem de alta qualidade elevou a rentabilidade dos fundos imobiliários logísticos em abril, superando mais uma vez o desempenho do mercado acionário brasileiro.
Expansão do comércio eletrônico sustenta a alta dos FIIs
O avanço de plataformas como Mercado Livre, Amazon, Shein e Shopee criou um ciclo de crescimento contínuo para a infraestrutura logística no país. Segundo dados da Abiacom, o faturamento do comércio eletrônico ultrapassou R$ 235 bilhões em 2025 e projeta um incremento adicional de 33 % até 2028. Esse ritmo de expansão exige galpões modernos, bem localizados e capazes de acomodar operações de alto giro, o que se reflete diretamente na valorização dos fundos imobiliários (FIIs) que detêm esses ativos.
No mesmo período, o índice Ifix registrou ganho de +1,53 %, enquanto o Ibovespa permaneceu praticamente estável. Os FIIs logísticos despontaram como principal vetor de retorno, impulsionados pela combinação de demanda crescente, contratos de locação reajustados por índices de inflação e redução de vacância em ativos triple A.
Oferta restrita e juros elevados agravam o desequilíbrio
Relatório de Caio Araujo, analista de fundos imobiliários, aponta que o índice de vacância em galpões premium caiu para 6,7 % no 1º trimestre, nível considerado estruturalmente baixo. Ao mesmo tempo, a elevação dos juros encarece o financiamento de novas construções, inibindo lançamentos e prolongando o hiato entre oferta e demanda.
Essa escassez é mais evidente em um raio de 90 km da cidade de São Paulo, região responsável por parcela expressiva do consumo nacional. Araujo calcula que o descasamento pode exigir um ajuste de até 40 % nos aluguéis médios para restabelecer o equilíbrio de mercado. Empresas de varejo on-line, pressionadas por prazos de entrega cada vez menores, priorizam localização e qualidade — fatores que elevam o tíquete dos contratos e beneficiam proprietários já consolidados.
Enquanto o custo de desenvolvimento permanece alto, fundos com portfólio operacional tendem a capturar ganhos imediatos por meio de mark-to-market dos aluguéis e prêmios em eventuais renovações contratuais. O cenário favorece distribuições de rendimento consistentes e potenciais ganhos de capital, sobretudo para veículos negociados com desconto em relação ao valor patrimonial.
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Três fundos posicionados para capturar a demanda crescente
No relatório mais recente, Araujo identifica três FIIs que oferecem combinação de receita recorrente, localização estratégica e potencial de valorização:
- Fundo com histórico de R$ 4,68 por cota em retornos acumulados, negociando com potencial de +9,6 % de valorização adicional.
- Portfólio de ativos triple A que sustenta projeção de 9,6 % em geração de renda nos próximos 12 meses.
- FII precificado a 0,90 P/VP, capaz de entregar 9,6 % de ganho de capital e 10,5 % de dividend yield no horizonte de um ano.
Apesar da heterogeneidade entre os veículos, os três compartilham características fundamentais: contratos atípicos de longo prazo, inquilinos de alta qualidade creditícia e exposição direta às operações de gigantes do varejo on-line. Tais atributos reduzem a volatilidade da receita e ampliam a previsibilidade de distribuição de rendimentos.
Conclusão Técnica
A expansão acelerada do e-commerce aprofundou o desequilíbrio entre oferta e demanda por galpões de padrão internacional, cenário que mantém a vacância em patamar historicamente baixo e pressiona os aluguéis para cima. Fundos imobiliários já posicionados em ativos triple A, próximos a polos de consumo como o entorno de São Paulo, apresentam vantagem competitiva imediata. Com custos de construção elevados e prazos longos para entrega de novos projetos, a tendência é de continuidade na valorização dos contratos e na distribuição de dividendos, beneficiando especialmente os FIIs destacados pelos analistas.
