São Paulo, 4 de maio de 2026 – A LOG Commercial Properties (LOGG3) anunciou na manhã desta segunda-feira a alienação de 11 galpões logísticos por R$ 1,02 bilhão ao Itaú Log CP – fundo imobiliário administrado pela Itaú Unibanco Asset Management. Trata-se da maior venda de ativos da história da companhia, realizada no Brasil, com liquidação financeira prevista para o segundo trimestre de 2026. O negócio integra a estratégia de reciclagem de portfólio da desenvolvedora e tem como objetivo reforçar o caixa para novos projetos.
Como a operação foi estruturada
O fato relevante entregue à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) detalha que o pacote de ativos soma aproximadamente 332,8 mil m² de área bruta locável (ABL) e foi negociado a um preço médio de R$ 3.065 por metro quadrado. A transação envolve duas parcelas de pagamento:
• 80% do valor (cerca de R$ 816 milhões) serão quitados à vista no fechamento;
• 20% restantes (por volta de R$ 204 milhões) serão liquidados mediante entrega de cotas do FII Itaú Log CP diretamente à vendedora.
De acordo com a LOG, a margem bruta obtida na venda é de 33%, refletindo o ganho sobre o custo histórico de construção e aquisição dos imóveis. A companhia também assinou contrato de consultoria para continuar responsável pela gestão comercial e imobiliária dos 11 empreendimentos, recebendo remuneração anual equivalente a 0,50% do patrimônio líquido do fundo.
Quais ativos mudam de mãos
O portfólio transferido engloba centros de distribuição localizados em eixos logísticos estratégicos, próximos a rodovias federais e regionais em Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Pernambuco. Embora a companhia não tenha divulgado individualmente cada endereço, fontes próximas ao processo indicam que os galpões atendem a setores de e-commerce, varejo alimentar, eletroeletrônicos e bens de consumo rápido.
A dimensão dos imóveis foi decisiva para o valor bilionário do acordo. A área total de 332,8 mil m² representa cerca de 17% do portfólio consolidado da LOG, estimado em 1,9 milhão de m² de ABL. Esses empreendimentos registram taxa de ocupação superior a 95%, segundo dados do quarto trimestre de 2025, o que garante fluxo estável de aluguel para o FII comprador.
Além da elevada ocupação, os contratos de locação possuem, em média, cinco anos de prazo remanescente, indexados majoritariamente ao IPCA. Esse perfil de receita previsível foi apontado por gestores de fundos como fator-chave para a precificação acima de R$ 3 mil por metro quadrado.
Impacto financeiro e plano de investimentos
O desinvestimento injeta capital relevante na desenvolvedora justamente quando a demanda por armazéns de alto padrão segue em expansão, impulsionada pelo comércio eletrônico e pela reorganização de cadeias de suprimentos pós-pandemia. Em teleconferência após a divulgação do balanço do 4T25, o diretor financeiro Rafael Saliba antecipara que os recursos seriam direcionados a novos projetos greenfield, segmentos em que os retornos podem superar 20% ao ano.
Com a venda, a companhia estima redução expressiva da alavancagem medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido, liberando espaço para futuras emissões de debêntures ou captações via mercado de capitais. A manutenção da gestão dos imóveis dentro do fundo garante ainda receita recorrente de consultoria, ajudando a compensar a perda do aluguel direto.
Imagem: Internet
Analistas do setor imobiliário ressaltam que a operação reforça a tendência de incorporadoras logísticas monetizarem ativos maduros para financiar a expansão. A LOG já havia concluído, em 2024 e 2025, vendas menores para outros investidores institucionais, mas nenhuma atingiu a casa do bilhão.
Repercussão no mercado de capitais
Logo após a divulgação do fato relevante, as ações LOGG3 abriram em alta na B3, refletindo a percepção de destravamento de valor. O JP Morgan revisou a recomendação do papel de neutra para compra, citando “melhor visibilidade de geração de caixa” e “pipeline robusto de obras”.
Para o Itaú Unibanco Asset, gestor do FII Itaú Log CP, a aquisição amplia a escala do fundo e cria potencial de distribuição de rendimentos maiores aos cotistas, dada a qualidade dos locatários e a maturidade dos contratos. O veículo passa a administrar um patrimônio estimado em R$ 4,7 bilhões após a incorporação dos 11 galpões.
Especialistas em fundos imobiliários observam que a participação de grandes bancos no segmento de logística tem aumentado, acompanhando o crescimento do comércio eletrônico e a busca de investidores por rendimentos atrelados a ativos reais.
Próximos passos e cronograma
A conclusão da operação depende do cumprimento de condições precedentes usuais, como aprovação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e registro na matrícula dos imóveis. A LOG prevê que essas etapas sejam finalizadas ainda nas próximas semanas, permitindo que o caixa líquido da transação entre nas demonstrações financeiras do segundo trimestre.
Com a liquidação efetivada, a companhia deve atualizar seu guidance anual de investimentos, originalmente projetado em R$ 1,4 bilhão para 2026, podendo ampliar esse montante graças à nova disponibilidade de capital.
Conclusão
A venda bilionária de 11 galpões consolida a LOG Commercial Properties como uma das principais operadoras de reciclagem de ativos no mercado logístico brasileiro, ao mesmo tempo em que fortalece o portfólio do FII Itaú Log CP. A operação reforça a liquidez da desenvolvedora, antecipa recursos para novos canteiros de obras e mantém a empresa próxima dos locatários por meio de contrato de consultoria, encerrando um ciclo de negociação que vinha sendo preparado desde o final de 2025.
