O segmento de fundos imobiliários (FIIs) de logística entrou em um novo ciclo de crescimento sustentado, caracterizado por vacância próxima das mínimas históricas e reajustes nos aluguéis, segundo análise de Caio Araujo, da Empiricus Research, apresentada no evento Onde Investir em maio.
Demanda ampliada pelo e-commerce redefine a ocupação de galpões
A entrada de grandes varejistas globais e regionais no comércio eletrônico — Amazon, Shopee e expansão do Mercado Livre — alterou de forma definitiva o perfil da demanda por espaços logísticos. Há uma década, a ocupação dos galpões era vulnerável a oscilações cíclicas de compra e estoque; hoje, ela acompanha fluxos contínuos de pedidos on-line e requer proximidade dos centros de consumo.
De acordo com Araujo, essa dinâmica sustenta taxas de locação consistentes desde 2023. Relatórios setoriais indicam que a absorção líquida anual do segmento superou a marca de 2 milhões m² nos principais eixos rodoviários do país, com São Paulo liderando o volume de contratos.
A expansão do comércio eletrônico impulsionou, ainda, a busca por galpões de padrão A+, capazes de oferecer pé-direito elevado, docas múltiplas e sistemas automatizados de separação de pedidos. Esses requisitos deixaram de ser diferenciais para se tornar critérios mínimos de contratação, pressionando ativos obsoletos a processos de retrofit ou desinvestimento.
Oferta desacelera em meio a custos de construção e capital mais altos
O movimento de oferta acompanhou a corrida inicial do e-commerce até 2024; a partir de então, dois fatores passaram a limitar novos projetos: o encarecimento dos materiais de construção e o custo de capital elevado. A Selic, em 14,50 % a.a. após o último corte, mantém conservadora a análise de viabilidade de empreendimentos, encurtando a lista de desenvolvedores aptos a levantar recursos.
Nesse contexto, a quantidade de metros quadrados lançados caiu cerca de 30 % em comparação com o pico de 2022, de acordo com dados preliminares de consultorias imobiliárias. A retração na oferta, aliada ao crescimento da procura, produziu queda acentuada na vacância dos FIIs de logística, que flutua em torno de 7 % no estado de São Paulo, índice considerado próximo do limite técnico de equilíbrio.
Araujo observa que, mesmo com projetos licitados, a entrega média demanda de 18 a 24 meses, o que tende a prolongar o período de escassez relativa de galpões. Consequentemente, proprietários recuperam poder de barganha para renegociar contratos e repassar parte da inflação de custos aos locatários.
Indicadores operacionais sustentam alta dos aluguéis
No primeiro trimestre de 2026, o reajuste médio de locações em um raio de 30 a 60 km da capital paulista alcançou 5 %. Galpões em eixos logísticos premium, como Anhanguera e Castelo Branco, reportaram contratos acima do patamar de R$ 30/m², movimento que começa a se refletir no resultado dos FIIs listados.
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Dois veículos recebem destaque na apresentação do analista:
- BTG Pactual Logística (BTLG11): portfólio concentrado em São Paulo, com disponibilidade de caixa para aquisições oportunísticas. O fundo soma cerca de 900 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) e vacância física inferior a 2 %.
- Vinci Logística (VILG11): foco em galpões de alto padrão com potencial de ganho de capital. O fundo opera alavancagem contida e projeta novas alocações graduais ao longo do ano.
Ambos os veículos apresentam distribuição corrente de dividendos na faixa de 0,85 % a 0,95 % ao mês, segundo boletins gerenciais de abril, patamar considerado resiliente frente ao cenário macro.
Cenário macroeconômico e implicações para o investidor institucional
A guerra envolvendo Estados Unidos e Irã, além das pressões inflacionárias globais, adiciona incerteza ao preço de commodities essenciais na construção civil. Esse ambiente reforça a seletividade dos players que desejam expandir ou originar ativos logísticos no Brasil.
Para fundos de pensão e seguradoras, a estabilização estrutural da vacância, aliada à perspectiva de valorização dos aluguéis, melhora a correlação risco-retorno dos FIIs de logística em comparação a outros segmentos imobiliários, como escritórios corporativos — ainda sujeitos a modelos híbridos de trabalho — e shopping centers, impactados por variáveis de consumo presencial.
Consultorias projetam que, caso a taxa básica de juros retome trajetória de queda moderada em 2027, o cap rate (taxa de capitalização) dos galpões premium pode voltar às mínimas pré-pandemia, consolidando ganhos adicionais de marcação a mercado nos FIIs posicionados em ativos core.
Conclusão técnica
A transformação estrutural do setor logístico brasileiro, catalisada pelo crescimento do comércio eletrônico e pela limitação recente da oferta de novos espaços, sustenta indicadores operacionais robustos para os FIIs do segmento. Vacância inferiores a 7 %, reajustes de aluguel da ordem de 5 % trimestrais em polos estratégicos e disponibilidade de caixa em fundos como BTLG11 e VILG11 compõem um panorama favorável para a manutenção da tendência de rendimentos consistentes no curto prazo. A continuidade desse ciclo dependerá do ritmo de normalização dos custos de capital e da evolução dos projetos em construção, fatores que serão monitorados por gestores e investidores institucionais ao longo dos próximos trimestres.
